Occorre concretezza delle dinamiche reali, perché il dinamismo attuale non diventi una semplice bolla. Nel 2021, il numero delle transazioni tornerà sui livelli previsti pre-pandemia. È quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma – Luglio 2021.
“Sul mercato immobiliare italiano continua a soffiare un vento di sorprendente ottimismo”. È quanto si legge nella Overview del secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare – luglio 2021, di Nomisma.
Per il settore immobiliare, è un momento da festeggiare, perché predomina “il portato fiduciario di una manifestazione di interesse tanto diffusa quanto in taluni casi inconsapevole dell’effettiva sostenibilità”.
Nomisma evidenzia come non si possa sottovalutare la vastità del disagio economico e sociale che la recessione indotta dal Covid-19 lascerà dietro di sé e “solo in parte già tangibile”. Ecco perché, per il think tank bolognese, “la nuova fase potrebbe esporre nuclei familiari fin qui solo marginalmente interessati e trasformare alcune volontà in velleitarie manifestazioni d’interesse”.
Il segnale viene dall’analisi di un dato: considerando le intenzioni di acquisto immediato, o nei prossimi 12 mesi, esse riguardano 3,3 milioni di famiglie. Se però si valuta il grado di concretezza e sostenibilità delle dichiarazioni di intenti, l’effettivo bacino di potenziali acquirenti si riduce a poco più di 800mila unità. È questo il numero che fa evidenziare a Nomisma come tutto questo “presenti in molti casi presupposti di solidità talmente labili da pregiudicarne la credibilità”.
Per il 2021, Nomisma prevede che il numero di transazioni torni ad allinearsi alle previsioni formulate prima che insorgesse la pandemia, con una flessione cumulata nel biennio 2020-2021, rispetto allo scenario pre-Covid, che non eccederà il 4%.
Passando ai prezzi, la risalita prevista consentirà di contenere le perdite totali, rispetto all’evoluzione attesa, nell’ordine di un punto percentuale. Sul fronte abitativo l’ottimismo – per Nomisma – ha favorito un immediato rimbalzo di tutti gli indicatori di mercato; più controversa appare la situazione sul versante degli immobili dei piccoli operatori economici.
Le compravendite immobiliari
“Nel primo trimestre 2021 – si legge nel documento – le compravendite immobiliari (rispetto allo stesso periodo del 2020) si rileva un +38,6% per le abitazioni e un +51,3% per i segmenti terziario e commerciale. Ben +61,6% per i depositi e le autorimesse e +43,6% per il comparto produttivo. I mercati secondari – confermando una tendenza già registrata lo scorso anno – nel primo trimestre dall’anno in corso hanno ricoperto l’insolito loro ruolo di traino nella fase di ripresa. Anche i settori terziario e commerciale nel primo trimestre dell’anno fanno registrare un recupero delle quote di mercato perse. Non sono mancate però alcune divergenze tra i mercati: nel segmento degli uffici si sono verificati cali significativi a Napoli (-46,6% tendenziale), Genova (-43,1%) e Bologna (-23,6%); in quello dei negozi, l’unico mercato in controtendenza è risultato, invece, quello di Bologna. In Italia il mercato delle compravendite residenziali continua fondamentalmente ad essere gestito da privati, sia nella veste di acquirenti, che in quella di venditori. Ben il 95%-96% degli acquisti di abitazioni sono effettuati da persone fisiche. La controparte venditrice è privata nell’87% delle transazioni, mentre la restante parte (13%) è costituita da un’impresa. Nel primo semestre dell’anno il 54,2% delle compravendite effettuate da persone fisiche sono state finanziate con l’accensione di un mutuo. Passando a considerare le agevolazioni per l’acquisto di prima casa, nel primo trimestre 2021 esse hanno riguardato il 75% delle transazioni. Nello specifico, il 58% è rappresentato da acquisti da parte di chi non dispone ancora di una casa in proprietà, mentre per il restante 17% si tratta di sostituzione dell’esistente. Attraverso un’ulteriore analisi degli acquisti di prima abitazione, emerge come il 43% del mercato delle compravendite di abitazioni in Italia si concentri nella fascia di prezzo fino a 1.180 Euro/mq”.
Francesco Fravolini
