Quando si decide di acquistare casa sono molte le verifiche che è opportuno effettuare. Tra queste particolare importanza riveste la presenza eventuale di ipoteche. Può accadere infatti che il venditore abbia acceso un mutuo ipotecario e che pertanto l’immobile in procinto di vendere sia Ipotecato. La presenza di ipoteca comporta dei rischi per l’acquirente. Vediamo in cosa consiste l’ipoteca e quali sono i rischi a carico di chi acquista l’immobile sul quale essa è costituita.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia su cosa altrui posto a tutela dell’adempimento di un’obbligazione. Ricordiamo che il debitore deve adempiere con tutto il suo patrimonio, ovvero con i sui beni presenti e futuri. Tuttavia talvolta si rende necessario, a tutela del creditore, che si costituisca una garanzia più specifica che dia certezza al creditore di potersi soddisfare su un dato bene. Con l’ipoteca, un determinato bene viene vincolato e posto a garanzia di un determinato credito.
Il bene resta di proprietà del debitore che può addirittura cederlo ad altri. Ecco l’aspetto che qui ci interessa. Poiché l’immobile sul quale è presente l’ipoteca può essere venduto ad altri e l’ipoteca segue l’immobile, quali sono i rischi per l’acquirente se, a seguito degli accertamenti di un notaio, si scopre la presenza di una garanzia reale?
Dobbiamo tener presente che quando vi è ipoteca sul bene immobile il creditore ipotecario acquista un duplice diritto:
- il diritto di procedere ad esecuzione forzata sul bene immobile anche nei confronti del nuovo acquirente (ed è questo l’aspetto preoccupante per cui fare estremamente attenzione). L’ipoteca segue la casa in tutti i suoi successivi passaggi di proprietà fino a quando il credito non sia estinto;
- diritto di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita forzata del bene che il nuovo acquirente potrebbe subire, con preferenza rispetto agli altri creditori eventuali del medesimo debitore/venditore.
L’immobile si trasmette anche agli eredi gravato di ipoteca.
Ricordiamo che per la costituzione dell’ipoteca un passaggio obbligato è la sua iscrizione presso i pubblici registri immobiliari. Si tratta di una specifica formalità che deve essere rinnovata prima della scadenza da parte del creditore. L’iscrizione conserva infatti il suo effetto per vent’anni, trascorsi i quali si estingue in mancanza di rinnovo.Venendo agli aspetti più pratici cosa può fare l’acquirente che scopre la presenza di ipoteca?
Se il contratto preliminare è stato concluso egli può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione della somma in precedenza versata. Qualora sia comunque interessato all’affare potrà chiedere una riduzione del prezzo di vendita.